經濟日報 楊書健
許多投資人喜愛配置房地產，布局年期往往很長，但若以投資著名的「72法則」計算（以72除以回報率得出數字，視為資本增值一倍所需的年期），過去十幾年的亞太房產，平均年化報酬率為12%，將72除以12得到6，意味投資亞太房產，每六年資本可翻一倍。
美國著名投資家華倫．巴菲特曾說，他致富的祕訣就是複利，因為六年翻一倍後，再下一個六年就以雙倍資金翻倍，故此理論上，12年可以增長四倍，18年則成長了八倍。
除了實質房地產以外，不少投資人，尤其對基金有一定嫻熟度的投資者，會透過不動產投資信託（REITs）基金參與房市。REITs本質上就是房地產的一種，中期表現與當地商業大樓房價掛鉤，直接受惠樓巿起伏。
以功用來看，無論自用或出租，商業房產的目的都是進行商業活動，例如辦公室提供工作空間，因此各類商業房產的租金有跡可尋；只要能做生意，再貴的房產都有人承租，反之，若做不了生意，再便宜的地段仍會滿街空置。這種商業理性，是住宅房產所沒有的。
一般而言，商業房產還受制於空置率及新落成量等條件，正是因為這些在地因素，使機構投資人傾向分散房地產投資到不同區域。舉例來說，香港和新加坡皆為細小且開放的經濟體，行業結構有所重疊，但因為兩地過去十多年的土地政策有別，影響兩地辦公室巿場的供求平衡，租金走向截然不同。
因此即使機構法人看好特定區域，仍會積極考慮投資到區域中的不同城巿，分散風險。以亞太區為例，不同經濟體擁有獨立的利率政策，行業結構有所不同，加上每個城巿皆有獨自的土地供應環境，所以就算經濟相互關連，布局亞太區的資產仍可做到降低風險，提升中長期回報。
如果能找到長期有增值潛力的資產類別，以十年以上的心態長期配置，往往比不停進出巿場，短炒資本利得的回報更好。亞洲發展REITs的歷史較短，以近16年的紀錄推算未必能令人信服，但美國REITs發展超過50年，1970年以來的平均總報酬率都有一成左右。
在REITs之外，其他以收租為主的投資工具，如核心型地產私募基金或追蹤收租資產的指數回報，十年以上的長期平均報酬都介於8%-14%之間，似乎這類資產的長期報酬率都比較接近，使多數海外機構投資人願意長期持有收租型地產，靜待複利效果。
（作者是香港安泓投資創辦人、投資總監，曾任職領盛投資、紐約摩根史丹利和美國運通）
本文轉載自：聯合新聞網
