文／林榮芳
2015年國內景氣低迷，房地產業更是蕭條，房地合一稅、總統大選等因素干擾，回顧2015年的房市買氣，只有「冷」字足以形容。大師房屋預估2015年全國買賣移轉棟數將創下14年來新低；最新商用不動產交易調查亦顯示，2015年在投資與土地交易上皆呈現連3年衰退慘況。業者預估2016年將持續保守、觀望的投資氛圍。
高力國際日前舉行商用不動產市況分析，2015年全台商用不動產交易量僅653億元，創下2011年以來新低，弔詭的是，今年第4季交易量高達462億元，為2007年以來最高。外界解讀房市回春，高力國際董事總經理劉學龍則分析，十大商用不動產交易中，有7筆交易都集中於第4季，導致當季交易量暴衝，其中包括今年最大宗的商用不動產新光三越A8館，以270.3億元出售拉高總交易金額，因此2015年第4季交易量創新高，但並不代表買氣回溫。
土地交易也是房地產景氣的重要指標，2015年土地交易金額約1,405億，較去年短少200億元，和2010年高峰相比僅約一半；其中建築業今年購地僅331.54億元，較去年少300億，只有2013年的三分之一。
根據統計資料顯示，土地交易前十大買家中，僅遠雄、愛山林、興富發等3家建商入榜，且購地金額明顯不如以往。劉學龍表示，2015年土地交易量萎縮，建商銷售率低迷，導致購地保守。建設公司在這波不景氣中首當其衝，紛紛延遲推案或選擇替代性投資，從土地交易即可看出2015年不動產市場的冷清。
今年投資持續保守 美元走強資金外流
劉學龍說，地方政府公告大幅調高地價，不只嚴重打擊商用不動產的生存環境，經營獲利受擠壓，就連北市豪宅也有高達3500億資產閒置，這些資產為建商完工未售出及富人投資非自用的豪宅。劉學龍表示，這些豪宅不是不想賣，而是就算降價也不見得賣得掉，在高持有稅制壓迫下，富人手上豪宅無法流通，連帶影響股市資金流動。
對於豪宅交易量下跌，專售豪宅商品的大師房屋卻有不同見解。大師房屋認為，豪宅成交量並非因為這兩年受打房政策影響才萎縮，早在2011年就可以嗅出豪宅市場反轉的端倪。根據大師房屋統計近6年來5000萬以上豪宅的成交數據，高總價豪宅的成交量在2011年就已經腰斬，之後便一路下滑，尤其是在2014年豪宅稅出籠後，2億元以上豪宅成交量直接掛零。
大師房屋指出，隨著經濟成長率不斷下修、豪宅稅上路，很多資金出走到海外尋找投資機會；另一方面，新落成的豪宅市場因調高房屋標準單價、調整路段率等因素，持有稅率大增，也導致自住買家縮手，觀望態度濃厚。
檢討相關制度 刺激買氣回籠
歷經數年的打房政策，政府期望抑制房價，卻扼殺了交易量，除未達到當初要壓抑房價的效果，反而先打趴了一竿子業者，更是影響經濟景氣發展。業者一致認為，房地合一稅、豪宅稅、路段率等相關政策都應該重新檢討成效。既然要拚經濟，就該端出真的能刺激經濟的牛肉，檢討不合宜的政策，才能真的有利於房市健全發展。
除了建議全面檢討不動產稅制，總統大選期間各候選人提出的社會住宅政策，劉學龍也表示，目前已有很多閒置空屋，未來更是少子化趨勢，蓋社會住宅需花上千億納稅人的錢，他認為未來政府應好好了解租賃市場、民眾需求，精確掌握住宅租賃資訊，才不會造成資源分配錯置。
豪宅品牌吉美建設總經理林進輝也表示，政府對房產政策操之過急，房地產是台灣經濟的火車頭，景氣差時推出不利於房市的政策，等於是落井下石，不僅對政府稅收沒有幫助，房地產業的萎縮也對國家經濟發展影響很大。他也建議政府資源和力量應對症下藥，房子和商品一樣有價格高低，不能因為有些人買不起就全面性打房，自由經濟就要讓其自由發展，期待新政府出爐後市場能有回溫出現。
本文轉載自：聯合新聞網
